Tire Suas Dúvidas sobre
Locação de Imóveis e Inquilinos
1 - Quais
as responsabilidades de pagamento do inquilino e do proprietário?
Cabe aos locadores – donos dos imóveis – fazer o pagamento do condomínio
e quitar todas as despesas não-rotineiras (ou “extraordinárias”). Aqui
incluem-se obras de estrutura do prédio ou que reponham a habitabilidade,
iluminação externa, instalação de equipamentos de segurança, construção
de áreas de lazer, indenizações pela demissão de empregados (desde que
anteriores ao início da locação) e contribuição ao fundo de reserva.
Já os locatários – os inquilinos –, que também pagam a cota condominial,
são responsáveis pelas despesas necessárias à administração e à
manutenção do condomínio (as chamadas “ordinárias”), como os salários
dos funcionários, consumo de água ou energia nas áreas comuns, custos
com a manutenção de todos os equipamentos, rateios do saldo devedor
(desde que no período da locação) e reposição do fundo de reserva.
Por exemplo: se você instalar um portão na garagem, a despesa será sua,
mas se o motor deste portão queimar, o valor do conserto é de
responsabilidade do inquilino. O pagamento do IPTU, a princípio, é de
responsabilidade do proprietário. Porém, desde que previsto em contrato,
o inquilino pode arcar com esse custo, que deve ser proporcional aos
meses utilizados.
2 - Ao alugar um apartamento, quais
garantias o proprietário pode me exigir?
O dono do imóvel pode exigir apenas uma entre três possibilidades de
garantia: fiança, caução ou seguro-fiança (pouco comum). Se o
proprietário quiser cobrar mais de uma, argumente que o ato é ilegal e
nem assine o contrato. Caso ele peça mais de uma garantia no meio do
contrato, ele poderá pagar uma multa no valor do último aluguel para o
locatário e pode até ser preso.
A fiança é a modalidade mais comum. Nela, o inquilino indica alguém que
se responsabilizará por ele num eventual descumprimento do contrato – o
chamado fiador. A Pro Teste desaconselha qualquer pessoa a assumir este
encargo, pois ela pode até perder o seu imóvel se houver pendência de
pagamento pelo inquilino.
Já na caução, o mais freqüente é dar dinheiro como garantia – um valor
equivalente a três aluguéis (podem ser devolvidos no final da locação ou
ser o pagamento das últimas três prestações). E o seguro-fiança não
costuma ser utilizado, pois envolve gastos para a sua contratação.
3 - Meu inquilino não vem pagando o
aluguel. Então, o que deve ser feito para cobrar a dívida?
Inicialmente, tente resolver a situação amigavelmente, o que pode trazer
bons resultados, economizando tempo e dinheiro. Se você optar por essa
via, assim que contar 30 dias de atraso no pagamento, a administradora
(ou você) deve enviar uma carta registrada com A.R. ao seu inquilino,
informando-lhe o valor do débito.
Não esqueça que, se houver fiador, este deve receber cópia da carta.
Caso não se chegue a um acordo, o caminho será entrar na Justiça e mover
uma ação de despejo cumulada com cobrança. Isto também pode ser a
primeira opção, mas será mais demorado e haverá mais gastos.
Será necessário contratar um advogado, além de apresentar um histórico
do débito e suas atualizações. Saiba, porém, que o locatário poderá
evitar a rescisão do contrato se depositar judicialmente o valor da
dívida.
4 - Aluguei uma casa para um
inquilino há quatro anos e o valor do aluguel não corresponde mais ao
cobrado pelo mercado. O que posso fazer?
O aluguel representa uma receita para o dono do imóvel e é assegurado a
ele o direito de ter este valor reajustado, de acordo com um índice
fixado em contrato, geralmente o IGP-M ou o IGP-DI. A valorização ou
desvalorização da área também afetará o valor do aluguel.
Prevendo essa situação, a lei permite que, após três anos de contrato, o
interessado (locatário ou locador) tenha a oportunidade de pleitear o
reajuste (para mais ou para menos) desse valor. O interessado deve
tentar pela via amigável, informando (por carta registrada com A.R.) sua
intenção de rever o valor do aluguel e explicando os seus motivos.
Se não houver acordo, será necessário procurar um advogado para mover
uma ação de revisão de aluguel. Ou, então (se você for inquilino),
procurar nas redondezas um imóvel semelhante e mais barato.
5 - Sou inquilino e quero sair no
meio do contrato sem pagar multa. Isso é possível?
Sim, basta que o locador concorde em abrir mão da multa contratual –
neste caso, será necessário fazer um distrato (oposto do contrato).
Mesmo se o locador não concordar, a lei ainda prevê a possibilidade de
rescisão do contrato sem ônus se o inquilino, por exemplo, for trabalhar
em outro Estado e comunicar ao locador com pelo menos 30 dias de
antecedência, ou quando há rescisão do contrato de trabalho e a pessoa
precisa voltar para o seu Estado.
6 - O proprietário da casa em que
moro está doente e não vem recebendo os aluguéis. Tenho medo de que ele
faleça e os herdeiros movam uma ação de despejo por falta de pagamento.
O que faço?
Este fato não é motivo para que o inquilino deixe de cumprir a obrigação
de pagar os aluguéis. Aliás, pode haver inúmeras situações que o impeçam
de pagar diretamente os encargos da locação. Por exemplo: o locador pode
ter falecido e você não conhecer os herdeiros; ele pode ter se separado
e mudado de endereço, ou mesmo se recusar a receber por estar cobrando
um valor diferente do combinado.
Para não caracterizar inadimplência, é preciso procurar um advogado e
mover uma ação de consignação em pagamento. Nela, deverá ser depositado
em juízo o valor integral do aluguel (ou a parte que você entenda como
devida) e ser discutida a parte controvertida.
7 - O síndico de meu prédio disse
que o pagamento do meu condomínio está atrasado, mas paguei em dia e
tenho os recibos. Ao vê-los, o síndico disse que a administradora não
deve ter repassado o valor. O que devo fazer?
Este é um dos maiores problemas que ocorrem quando o imóvel está alugado
sob a responsabilidade de uma administradora. O inquilino faz o
pagamento e a administradora não repassa este valor ao condomínio. Saiba
que o débito da cota condominial pertence ao imóvel, ou seja, para o
condomínio, a dívida será sempre do proprietário. Portanto, o condomínio
deve mandar a cobrança ao proprietário, com cópia para o inquilino.
Por isso, para cobrar providências da administradora, o ideal é o
inquilino procurar o proprietário. Já o síndico deve fazer uma
notificação, indicando a existência do débito, a atualização dele e, se
for o caso, uma proposta de acordo. Se não houver solução, a cobrança
será feita na Justiça.
8 - Meu locador vendeu o imóvel que
estava alugado e o novo proprietário quer que eu saia. Como eu fiz
reformas no imóvel, tenho direito
a alguma indenização?
Cada modificação no imóvel deve ter a autorização do proprietário. Todas
as obras cujo objetivo seja conservar (substituição do sistema
hidráulico ou elétrico, por exemplo), melhorar (construção de uma
garagem) ou embelezar (criação de um jardim ou compra de um lustre) o
imóvel são consideradas, respectivamente, benfeitorias necessárias,
úteis e voluptuárias.
A lei determina que as benfeitorias ecessárias deverão ser indenizadas
pelo locador, mesmo que não autorizadas. Já as úteis serão indenizadas
se houver autorização e as voluptuárias não serão indenizadas, mas o
locatário poderá levá-las quando se mudar, desde que isso não afete a
estrutura do imóvel.
9 - O que faço para vender um imóvel
residencial alugado?
Se o proprietário quiser vender um imóvel que esteja alugado, deve,
primeiro, enviar uma carta ao inquilino, informando a sua intenção de
vender o imóvel, as condições do negócio e perguntando se ele está
interessado em comprar. É que o atual locatário deve ter preferência
sobre os demais interessados.
Ele tem até 30 dias para responder. Após esse prazo, ou se a resposta
for negativa, o proprietário está autorizado a tornar pública a venda,
desde que as condições oferecidas ao inquilino não sejam inferiores.
Se, com o tempo, o valor do imóvel diminuir (comparado ao informado ao
inquilino), o proprietário do imóvel deve avisá-lo. Após a venda, o novo
proprietário pode pedir que o inquilino saia dentro de 90 dias, quando
se trata de locação por prazo indeterminado. Se a locação for por prazo
determinado e havendo no contrato uma cláusula de “vigência em caso de
alienação (ou venda)”, o novo dono deverá esperar até o fim do período
combinado.
10 - Tenho um imóvel alugado, cujo
prazo de locação terminou, mas o inquilino ainda não saiu dele. Só que
minha filha se casou e precisa
dele para morar. Como devo proceder?
Quando o prazo de locação chega ao fim e o inquilino continua no imóvel,
considera-se que houve uma prorrogação por tempo indeterminado. Mas,
caso o contrato tenha sido de 30 meses ou mais, se o proprietário
desejar o imóvel de volta, deve notificar o inquilino, por carta
registrada com A.R., informando sua intenção. Não precisa de
justificativa. Agora, se o contrato ainda está em vigor, a situação é
diferente.
Caso o contrato tenha sido assinado com prazo inferior a 30 meses, o
proprietário só poderá pedilo de volta se não tiver outro imóvel e for
para uso próprio (ou de seus filhos, netos, pais e avós). Esse tipo de
despejo pode ser movido pelo Juizado Especial Cível. E quando o contrato
prorrogado tiver prazo igual ou superior a 30 meses, caso o inquilino
não queira sair, o locador precisará entrar na Justiça para promover a
desocupação do imóvel num prazo de seis meses. Isso também é válido se o
despejo for motivado por uma determinação do Poder Público, no caso de
obras.
* Informações da PoupaClique
