Problemas de condomínio: Convivência e Legislação

O condomínio é administrado pela figura do síndico, pessoa física ou jurídica, que pode ser um condômino eleito pela maioria numérica dos presentes na assembléia geral ordinária, em mandatos de até dois anos, podendo ser reeleito.

O que fazer com um vizinho barulhento?

Primeiro, tente solucionar o problema amigavelmente. Se não der certo, a condomóinio pode multar ou até pedir a saída do morador barulhento do prédio, desde que seja confirmado o comportamento inadequado. O novo Código Civil, válido desde janeiro de 2003, determina que o condômino que agir de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos vizinhos – o que inclui a prática ruidosa -, pagará multa.

A multa é prevista no ato constitutivo ou na convenção interna do condomínio, não podendo ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Se o condômino criar novos problemas, ele poderá ser dobrado em dobro, ou seja, em dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até posterior deliberação da assembléia.

Além disso, em caso de prática ruidosa, pode ser aplicado o artigo 42 da Lei de Contravenções Penais. Um juiz poderá decretar pena de prisão simples, de 15 dias a três meses, ou multa, à pessoa que perturba o sossego alheio por meio de gritos, profissão incômoda ou ruidosa, aparelhos sonoros e animais de estimação.

Ainda pode ser aplicado o artigo 65 da Lei de Contravenções Penais: a pessoa que molestar alguém ou perturbar a tranqüilidade pode receber pena de prisão simples, de 15 dias a dois meses, ou multa. Fica claro que a lei ampara o cidadão que se sente incomodado. Basta que ele saiba que possui direitos.

É verdade que qualquer barulho é permitido até às 22 horas?

Não. É interessante notar que o código penal não estipula diferenças de horário para o limite tolerável de ruídos. Quem o faz são as normas federais, como a NBR 10151, norma técnica que estipula os níveis de ruído admissíveis para ambientes internos e externos. A Resolução CONAMA (Conselho Nacional do Meio Ambiente), nº 01, de 08 de março de 1990, dispõe sobre a emissão de ruídos em decorrência de quaisquer atividades industriais, comerciais, sociais ou recreativas, determinando padrões, critérios e diretrizes.

Sem entrar em detalhes técnicos, é importante notar que os limites de ruído estabelecidos para os períodos diurno e noturno são muito próximos, ou seja, na prática não há diferença. Além disso, sobretudo nas grandes cidades, há pessoas que trabalham à noite e dormem durante o dia, ou seja, ninguém tem um horário obrigatório para dormir ou trabalhar. Portanto, manda o bom senso que o ruído no condomínio seja mantido em limites toleráveis dia e noite.

O condomínio pode proibir um morador de ter animais?

Sim. Essa norma é regida pela convenção interna de cada condomínio. Uma assembléia geral, com votos proporcionais à fração ideal de cada unidade, pode permitir ou não a presença de animais de estimação.

É possível recorrer de multas do condomínio?

Em tese sim, mas para ter a certeza é preciso ler tanto convenção do condomínio quanto o regulamento interno. Isso no caso de multas apllicadas por quebra das regras de condomínio decididas em convenção. Normalmente a convenção estabelece a possibilidade de que seja convocada uma assembléia para que o condômino faça sua defesa. Em último caso, existe a via judiciária.

É permitido cobrar mais de 2% de multa por atraso no condomínio?

A lei, conforme informa o Procon, estabelece que no caso de atraso de pagamentos,pode-se cobrar multa de até 20% (cabe à convenção fixar essa porcentagem), mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores a seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção monetária a partir do vencimento da parcela não paga. A partir de 11/01/03, de acordo com o Novo Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento (1%) ao mês e multa de até dois (2%) por cento sobre o débito.

O que fazer com condôminos inadimplentes?

Muitas vezes a inadimplência acarreta ao condomínio falta de caixa, e normalmente é efetuado um rateio extra, que é pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. O condomínio, por sua vez, adotará as providências cabíveis à cobrança dos débitos, inclusive se necessário, por meio de ação judicial.

É permitido divulgar o nome dos inadimplentes?

Não, pois os colocaria em situação vexatória, o que é proibido pelo código de defesa do consumidor.

É possível destituir um síndico?

Sim. De acordo com o novo Código Civil (Art. 1.349), o síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, pode ser destituído em assembléia específica para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros.

* Informações da Poupaclique