Como elaborar um Contrato de Aluguel de Imóvel

Você quer alugar o seu imóvel ou arrumar um local para morar? Veja aqui o que deve constar em um modelo de contrato.

O contrato deverá conter:

1. Nome completo e dados de RG, CPF, profissão, nacionalidade, estado civil e endereço do locador(a)

2. Nome completo e dados de RG, CPF, profissão, nacionalidade, estado civil e endereço do locatário(a)

3. Dados sobre o imóvel: Uso comercial ou residencial, endereço, número e descrição dos cômodos, número de vagas na garagem, etc.

4. Prazo da locação, com a data de início e a data de término.

5. Valor do aluguel e como será reajustado.

6. Multa contratual: Cláusula sobre o não cumprimento das obrigações.

7. Rescisão contratual: em que circunstâncias pode ocorrer e suas conseguências para ambos os lados.

8. Fiança: Dados sobre os fiadores

9. Laudo de vistoria: deverá ser anexado ao contrato, com uma descrição detalhada das condições do imóvel.

10. Assinatura do locador(a), locatário(a), fiador(a) e 2 testemunhas.

EXEMPLO: CONTRATO DE LOCAÇÃO

Locadora: MARIA APARECIDA SILVA, RG: 2.222.222 SSP/SP CPF/MF: 444.444.444-44 PROFISSÃO: Arquiteta NACIONALIDADE: brasileira EST. CIVIL: Solteira ENDEREÇO: Rua do Carmo, 111 São Paulo ?SP.

Locatário: JOSÉ GONÇALVES R.G. 11.111.111 SSP/SP CPF/MF: 222.222.222-22 PROFISSÃO: Dentista NACIONALIDADE: brasileiro EST.CIVIL: casado ENDEREÇO: Av. Pedra Azul, 39 apto. 78 ? São Paulo ?SP.

Imóvel objeto da locação:

Exclusivamente residencial. Rua Marques nº 893 apto. 13 ? Vl. Domair - São Paulo ?Contendo 03 dormitórios, banheiro, sala, cozinha, área de serviço, wc e dormitório de empregada e 1 vaga na garagem.

Prazo:

30 (trinta) meses

INÍCIO: 6/06/2000 TÉRMINO: 5/12/2002

ALUGUEL:

R$ 800,00 (oitocentos Reais), com multa de 10% (dez por cento) , na hipótese do não pagamento em dia, com vencimento todo dia 5 (cinco) de cada mês seguinte ao vencido.

Reajuste:

FIPE/IPC ? por 12 (doze) meses, conforme Plano Real. Na eventual modificação ou extinção do índice eleito ou da legislação em vigor, fica eleito para os reajustes, novo índice legal que substitua o atual, e, o menor período permitido em lei.

Multa contratual:

3 (três) vezes o valor do aluguel vigente na época da eventual infração. Após um ano do cumprimento do presente contrato e desde que não haja nenhuma pendência referente aos encargos do imóvel e referente ao estado do mesmo conforme vistoria em anexo, o locatário ficará isento da multa Contratual.

Fiança:

MÁRIO REIS, brasileiro, administrador de empresas, casado, portador do RG 1.123.456 SSP/SP e CPF 123.456.789-11 e sua esposa ANA REIS, brasileira, comerciante, portadora do RG. 1.121.122 SSP/SP e do CPF/MF 133.333.012-01 - residentes e domiciliados nesta Capital, oferecem em garantia desta locação um imóvel situado na Rua de Todos os Santos, 669 ? Vl. Januária ?São Paulo , registrado no 8º Cartório de Registro de Imóveis desta Capital, sob nº de matrícula 22.022.

Os signatários deste instrumento que contratam nas qualidades indicadas no preâmbulo, têm entre sí, justa e contratada a locação do imóvel supra mencionado, pelas cláusulas e condições a seguir estipuladas:

PRIMEIRA: O prazo de locação é o constante do início deste contrato e referido preâmbulo. No termo final, ora contratado, o(a) LOCATÁRIO(A), obriga-se a restituir o imóvel completamente desocupado e em perfeito estado de conservação , limpeza e uso, como ora o recebe, independente de notificação de qualquer espécie ou outra medida judicial sob pena de sujeitar-se do disposto no artigo 1.196 do Código Civil Brasileiro.

SEGUNDA: O aluguel mensal livremente estipulado neste ato é de R$ 800,00 (Oitocentos Reais), com multa de 10% (dez por cento), na hipótese do não pagamento em dia, cujo vencimento é todo dia 5 (cinco) de cada mês seguinte ao vencido. O aluguel mensal deverá ser pago diretamente na Administradora Lar Tranquilo Imóveis S/C Ltda , CNPJ nº 09.323.232/0001-90, situada na Av. Eurípedes, 32 ? juntamente com o IPTU e cópia do condomínio pago ou em depósito em conta corrente da Administradora ? Banco 333 BANCOSEGURO , Ag. 32 c/c 345345-1. No caso de depósito em conta-corrente, compromete-se o(a) LOCATÁRIO(A) em enviar o comprovante do condomínio pago, juntamente com a parcela do IPTU.

TERCEIRA: O aluguel sofrerá reajustes imediatos e automáticos legais, ora a cada período de 12 (doze) meses, sendo que qualquer mudança que vier ocorrer na Legislação pertinente, fica convencionado a escolha da menor periodicidade permitida em Lei , segundo a variação do índice legal. O índice ora eleito é o FIPE/IPC.

Parágrafo primeiro: No caso de eventual extinção do índice de variação, por parte do governo Federal, poderá o(a) Locador(a) por qualquer índice oficial, ou oficioso editado por órgão para-estatal ou correlato que fixe o índice de variação inflacionária verificada dentro do prazo de periodicidade eleita .

Parágrafo segundo: O aluguel convencionado entre as partes não embute previsão inflacionária, em razão do que, no caso de eventual edição por parte do Governo Federal de algum tipo de plano de estabilização econômico/financeira, não será submetido o valor do locatício, a qualquer tipo de índice ou tabela deflatora, do que declara o (a) Locatário(a) encontrar-se plenamente ciente, eleita esta disposição sob o prisma de cláusula ?pacta sunt servanda?.

QUARTA: Fica convencionado que quando os alugueis forem pagos fora do prazo estipulado na cláusula Segunda, além da multa, ficam automaticamente sujeitos ao pagamento de juros de 1% (UM POR CENTO) ao MÊS, contados a partir do dia seguinte do vencimento do aluguel e sobre a importância total devida e à correção monetária.

QUINTA: Durante a vigência deste contrato, ou mesmo depois de seu vencimento, à eventualidade de sua prorrogação, o (a) Locatário(a) pagará nas épocas próprias, diretamente na Administradora do(a) Locador(a) ou em conta ?corrente da Administradora conforme já mencionado na cláusula segunda, o aluguel e seus encargos.

Além de multas, demais tributos incidentes sobre o imóvel, bem como as multas e majorações a que der causa pela retenção em seu poder dos avisos de lançamento; pagará o(a) LOCATÁRIO(A) as taxas de qualquer âmbito ou natureza sejam Federais, Estaduais ou Municipais, de pavimentação, de água e esgoto, consumo de gás, calefação, força e luz e garagem. Se por hipótese o (a) Locador(a) tiver que pagar os referidos encargos diretamente ao Poder Público competente, além de tal constituir infração contratual deverá o (a) Locatário(a) reembolsar o (a) Locador (a) do valor dispendido, inclusive, multas, juros e correção monetária ou qualquer outro acréscimo, por ocasião do pagamento do aluguel do mês correspondente.

SEXTA: Compromete-se o(a) Locatário(a) em transferir as contas de consumo de luz para o seu nome, no prazo máximo de 60 (sessenta dias) , a contar da assinatura do presente contrato, perante o órgão competente ELETROPAULO, gás (COMGÁS) (se houver) sob pena de rescisão contratual, efetuando seus pagamentos em dia, exibindo-as ao Locador(a) por ocasião da entrega de chaves, quando finda ou rescindida a locação.

SÉTIMA: O (A) Locador(a) não terá qualquer responsabilidade perante o(a) Locatário(a) em caso de incêndio, ainda que originado por curto circuito, estragos ou defeitos nas instalações elétricas.

OITAVA: O pagamento de todo e qualquer tributo, despesa ou encargo, seja qual for a sua natureza ou âmbito, que venha por Lei a ser criado durante a vigência deste contrato, ou mesmo depois de seu vencimento, à eventualidade de sua prorrogação, será de responsabilidade única e exclusiva do(a) Locatário(a) e Fiadores.

NONA: Em caso de necessidade de rateio, pagamento de encargos, tributos ou despesas mencionadas neste contrato, será feita proporcionalmente às áreas de cada unidade, ou conforme determinar a convenção, em se tratando de condomínio.

DÉCIMA: O(A) Locatário(a) recebe o imóvel no estado em que se encontra atualmente, conforme vistoria para entrada no imóvel em anexo e com fotos. O apartamento encontra-se em perfeitas condições de uso e limpeza, onde Locador(a) , Locatário(a) e Fiadores assinam e responsabilizam-se, e que fica fazendo parte integrante deste contrato como mais uma cláusula a ser cumprida, responsabilizando-se o(a) Locatário(a) e Fiadores pelos possíveis danos a serem apurados na vistoria para rescisão contratual.

Parágrafo primeiro: Para uma perfeita delimitação entre os estragos, o(a) Locatário(a) deverá comunicar por escrito, dentro do prazo máximo de 05 (cinco) dias, algum estrago porventura existente, afim de ser ressalvada não só a sua responsabilidade, como também o(a) do(a) Locador(a).

Parágrafo segundo: Com exceção das obras necessárias à segurança do imóvel, que serão executadas pelo(a) Locador(a), bem como: reforma, construção, recomposição, retalhamentos, calhas, consertos de futuras deficiências ou estragos na pintura interna, externa, revestimentos, todas as instalações de luz, luminárias do edifício, gás, água, esgoto, fossa, cerâmicas, pastilhas, pias, torneiras, ralos, trincos, tampos, fechaduras, etc, bem como a conservação e respectivas ligações junto as repartições competentes. As manutenções do perfeito funcionamento do Edifício, como: manutenção de elevadores e demais compartimentos de uso dos moradores, bem como férias, dispensa e 13º de funcionários serão feitas às expensas do(a) Locatário(a) , que fica obrigado a restituir tudo no estado em que ora recebe, findo ou rescindido o presente contrato, sem direito a retenção, indenização ou compensação, ao desocupar o imóvel.

Parágrafo terceiro: O(A) Locatário(a) faculta desde já ao(à) Locador(a) , vistoriar o imóvel locado, pessoalmente ou através de preposto, quando este julgar conveniente, mediante uma solicitação por escrito ao locatário. Na eventualidade de ser o imóvel colocado a venda, não poderá o(a) Locatário(a) , obstacular, por qualquer forma, a fixação de placas, nem mesmo a visitação por interessados devidamente acompanhados por corretores autorizados a promover a venda, em horários pré determinados, sob pena de incidência de multa contratual estabelecida para infrações neste contrato , a cada negativa imotivada à diligência de visitação a que der causa.

Parágrafo quarto: Por ocasião da vistoria de imóvel para rescisão contratual, se for constatada qualquer anormalidade, o(a) Locador(a) notificará o(a) Locatário(a) para dentro do prazo de 05 (cinco) dias, reparar o defeito ou substituir a peça ou aparelho defeituoso ou quebrado, por sua conta e risco; se o(a) Locatário(a) não atender a notificação, que poderá ser extrajudicial, ficará facultado ao(a) Locador(a) mandar fazer o serviço substituindo o que for necessário e cobrando do(a) Locatário(a) o valor gasto com material e mão de obra.

Parágrafo quinto: Ainda que necessária, todas e quaisquer benfeitorias, acessão ou modificação a ser introduzida no imóvel locado ou em suas instalações, inclusive colocação de luminosos , cartazes, placas, letreiros ou qualquer forma de propaganda dependerá da autorização por escrito do(a) Locador(a) sob pena de rescisão contratual. As benfeitorias e ascessões necessárias e autorizadas pelo(a) Locador(a) passarão a pertencer a ele(a), integrando o imóvel, independentemente de indenização e sem direito de retenção ou compensação. Será facultado ao Locador (a) , finda a Locação, exigir que as benfeitorias introduzidas com seu consentimento sejam retiradas, às expensas do(a) Locatário(a), restituindo o imóvel como lhes foi entregue.

Parágrafo sexto: Na hipótese de ser o (a) Locador(a) obrigado a efetuar no imóvel locado, após sua devolução pelo(a) Locatário(a) , qualquer reforma ou restauração, o(a) Locatário(a), responderá por todas as despesas havidas, sendo dispensado(a) apenas, pelo desgaste natural do imóvel.

Parágrafo sétimo: Na oportunidade em que se der a devolução do imóvel, se o (a) Locador(a) constatar que a devolução não é feita nas condições da cláusula décima e seu parágrafo retro, haverá motivo justo para a recusa do recebimento das chaves, até que o imóvel seja colocado nas mencionadas condições deste contrato, respondendo o (a) Locatário(a) pelo pagamento dos alugueis correspondente ao tempo necessário para colocar o imóvel nas condições do contrato.

Parágrafo oitavo: O(a) Locatário(a) fica obrigado(a) , no curso da locação, a satisfazer todas as intimações dos poderes públicos, não motivando a rescisão do presente. Em caso de desapropriação, o(a) Locador(a) fica desobrigado(a) das cláusulas do presente contrato, ressalvado ao(a) Locatário(a) a defesa de seus interesses junto ao poder expropriante.

DÉCIMA PRIMEIRA: O (A) Locatário(a) obriga-se a usar o imóvel para fins exclusivamente residenciais para ele(a) Locatário(a) e sua família conforme cadastro.

DÉCIMA SEGUNDA: Não é permitida a transferência deste contrato, nem sublocação, cessão ou empréstimo, no todo ou em parte, nem promessas dessas modalidades , sem prévio consentimento por escrito do(a) Locador(a).

DÉCIMA TERCEIRA: Locador(a), Locatário(a) e Fiadores, obrigam-se a respeitar o presente contrato em todas as suas cláusulas e condições, tal como se acha redigido, incorrendo o contratante infrator na multa de 3 (três) vezes o valor do aluguel vigente na época da eventual infração, independentemente de qualquer interpelação, com a faculdade para a parte inocente de considerar simultaneamente rescindida a locação.

DÉCIMA QUARTA: Tudo o que for devido em razão do presente contrato, será cobrado em processo executivo ou ação apropriada , correndo por conta do devedor além do principal e da multa todas as despesas judiciais, extrajudiciais e 20% (Vinte por cento) de verba honorária . Esta porcentagem será reduzida para 10% (dez por cento) se a responsabilidade for liquidada no escritório do advogado do(a) Locador(a) independente de qualquer procedimento judicial, não podendo o(a) Locatário(a) opor-se ao pagamento de porcentagem sob pretexto algum.

DÉCIMA QUINTA: Como garantia assinam, também, na qualidade de fiadores os qualificados no preâmbulo deste contrato, sendo solidários com o(a) LOCATÁRIO(A) em todas as obrigações aqui assumidas.

DÉCIMA SEXTA: O presente contrato, obriga as partes, seus sucessores e herdeiros, ficando eleito para todas as questões oriundas do presente contrato o foro de Santana nesta capital, especialmente o da situação do imóvel, com exclusão de qualquer outro por mais privilegiado que seja.

E assim, por estarem justos e contratados, ratificam todas as cláusulas e dizeres constantes no presente instrumento, lidos, discutidos e achados conforme, assinando-o em três vias de igual teor e forma, juntamente com as testemunhas presenciais.

São Paulo, xx de dddddd de 20xx

Assinaturas:

Locadora: MARIA APARECIDA SILVA

Locatário: JOSÉ GONÇALVES

Fiador: Mário Reis

Fiadora: Ana Reis

Exemplo: Laudo de vistoria

Este laudo é parte integrante do contrato de locação firmado entre as partes:

LOCADORA:

LOCATÁRIO:

IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO: apartamento situado na ...

INÍCIO DA LOCAÇÃO: xx de ddddd de 20xx

TÉRMINO: xx de ddddd de 20xx

O imóvel possui 03 dormitórios, sala, cozinha,banheiro, área de serviço, wc e dormitório de empregada e 01 vaga na garagem.

Sala: piso de carpete de madeira em estado de novo. Pintura em regular estado na cor branca, com 3 (três) perfurações de parafusos. Janelas com vidros e esquadrias em bom estado, ...

Dormitório 1: piso tipo carpete 10 mm na cor verde em regular estado, armários embutidos em cerejeira em ....

Dormitório 2: piso tipo carpete 10 mm na cor verde em regular estado, com rasgo no canto próximo à janela, armário ...

Dormitório 3: piso tipo carpete 10 mm na cor verde em regular estado, com rasgo no canto próximo à janela, armário ...

Banheiro: Piso em granito marrom e azulejo em perfeito estado, sem trincos, pia c/ gabinete, torneiras (sendo uma com vazamento)...Portas e janelas com trincos, espelhos e tomadas com seus respectivos espelhos e funcionando. Sem vazamentos ou entupimentos.

Cozinha: Piso de ...

Área de serviço: Com aquecedor a gás funcionando, tanque em regular estado...

Banheiro: Com chuveiro elétrico...azulejos perfurados.

Dormitório de empregada: Repleto de armários embutidos ....

De modo geral o apartamento encontra-se em perfeito estado de conservação e limpeza onde Locatário e Fiadores se comprometem em devolver da mesma forma em que ora o recebem.

Assinam este termo em 03 (três) vias, Locadora, Locatárias e Fiadores.

São Paulo, xx de xxxxxx de 20xx

É de responsabilidade do locatário o pagamento das contas de água, luz, gás, condomínio e IPTU. Veja mais informações sobre responsabilidades nas cláusulas quinta e décima do exemplo de contrato de locação acima.

Normalmente os seguintes documentos, cópias autenticadas, são solicitados do locatário:

1. CPF/MF e RG (se casado(a) do casal)

2. Comprovante do estado civil

3. Comprovante de renda : 3 últimos holerites e carteira profissional (se empregado) ou Carta do contador com declaração de rendimentos com carimbo CRC e firma reconhecida (se autônomo)

4. 3 últimos recibos do aluguel e condomínio onde mora atualmente (se inquilino)

5. Comprovante de residência

6. Certidões dos Distribuidores Cíveis e de Protesto (validade 30 dias)

Os fiadores normalmente têm que apresentar:

1. CPF/MF e RG (se casado, do casal)

2. Comprovante do estado civil

3. Comprovante de renda: 3 últimos holerites (se empregado); carta do contador com declaração de rendimentos com carimbo do CRC e firma reconhecida (se autônomo).

4. Escritura

5. Certidão do Registro Imobiliário (validade 30 dias)

6. Certidão dos Distribuidores de Protestos e Cíveis (validade 30 dias)